10 cm for lav takhøyde kan stoppe bruksendring i Landåslien

Næringslokalene i Landåslien 17, 19, 21, 25 og 27 godkjennes som boliger på vilkår av at snitthøyde for rom for varig opphold i alle de fem boenhetene er på er på minst 235 cm. Foto Google Maps.

23. oktober skal Utvalg for miljø og byutvikling ta stilling til bruksendring av fellesareal i nederste etasje i Landåslien 17, 19, 21, 25 og 27 fra næring til fem boliger på 51 kvm bruttoareal.  I desember 2023 ga byråden bruksendring av 32 hybler til 16 selvstendige leiligheter på loftene i Strimmelen 3, 7, 11, 15, 19, 23, 27 og 31. For bruksendring i Landåslien ble det gitt avslag. Begge søknadene er sendt inn av Strimmelen borettslag.

Hvis politikerne skal gi klarsignal for bruksendring i Landåslien, må det gis dispensasjon for romhøyden. Den er 2,3 meter, mens kravet ifølge loven er 2,4 meter. Økt trafikkmengde som følge av bruksendring er også et tema som må avklares. Byrådet tok ikke klagen til følge på møte 5. september. Saken var oppe i Utvalg for miljø og byutvikling 19. september, men ble vedtatt utsatt til 23. oktober for befaring og eventuell faktainnsamling.

Arealene har vært utleid til eksterne som lager og hobbyrom. Plan- og bygningsetaten viser til at det er ikke levert en trafikk- og mobilitetsanalyse av tilfredsstillende kvalitet i forhold til økt trafikk i Landåslien og Nattlandsveien som følge av bruksendring. Videre opprettholdes vurderingen om at det ikke kan unntas fra TEK 17 om romhøyde på 2,4 m for romhøyde på 2,3 m.

– Viktig for menneskers trivsel

– Romhøyde og lys har stor betydning for menneskers helse og trivsel, da det påvirker romkvalitet og bruksverdi for boenhetene. Da enhetene ligger på bakkeplan, får de kun naturlig lys fra den ene siden. Plasseringen kan gi utfordringer knyttet til lysforhold i boligene, skriver Plan- og bygningsetaten, som viser til at boligene heller ikke har en størrelse hvor det er rom for effektfulle avbøtende tiltak, og fordelene ved tiltaket konsentrerer seg rundt tiltakshavers ønske om å unngå bearbeidelser av etasjeskillet mot blindkjeller.

– Effekten av lav romhøyde på inneklima og opplevd romlighet vil også øke og forsterkes når rommene det gjelder også er relativt små (mellom 2,4 kvm for gang og 16,9 kvm for stue). Av hensyn til romopplevelse og lysforhold er det etter vår oppfatning at omsøkte boenheter ikke tilfredsstiller kravet overnevnte lovverk, skriver Plan- og bygningsetaten.

På vegne av tiltakshaver Strimmelen Borettslag har Grieg Arkitekter AS klaget på administrativt vedtak i saken. Strimmelen borettslag er uenig i kommunens vurderinger vedrørende trafikk. Klagen anfører også at unntak fra krav til romhøyde bør innvilges av hensyn til tekniske vansker ved å innfri kravet.

Byråden har gitt bruksendring av 32 hybler til 16 selvstendige leiligheter på loftene i Strimmelen 3, 7, 11, 15, 19, 23, 27 og 31 (de åtte husene med rød takstein). I Landåslien 17-27 (til høyre for den nederste høyblokken, Strimmelen 4) er takhøyden på 2,3 meter utfordringen. Foto Google Maps.

Neppe mer trafikk

– Isolert sett kan tiltaket medføre en tilvekst på 5-10 personer sammenlignet med dagens situasjon. Men sammen med tiltakene i sak om bruksendring av hybler i Strimmelen, som medfører en reduksjon i antall personer, vil situasjonen i borettslaget samlet sett være tilnærmet uendret, skriver Grieg Arkitekter AS. De fem næringslokalene som søkes bruksendret har inntil nylig vært utleid til eksterne som lager og hobbyrom, slik at de mest sannsynlig også har generert noe biltrafikk. Strimmelen borettslag har dessuten sentral beliggenhet med god kollektivdekning. Andelen kollektivreisende antas derfor å være høy.

Antall parkeringsplasser i borettslaget vil heller ikke bli endret som følge av bruksendring. Dette tilsier også at endringen i bilbasert trafikk vil bli ubetydelig.

Bli den første til å kommentere om "10 cm for lav takhøyde kan stoppe bruksendring i Landåslien"

Kommentarer

Din epost vil ikke bli publisert.


*